Municipalidad de Villa Gesell
Honorable Concejo Deliberante
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2103/07
FECHA DE SANCION: 6 de Agosto de 2007.-
NUMERO DE REGISTRO: 1924
EXPEDIENTE H.C.D. Nº: D-7866/07
B-5711/00.-
VISTO:
La Ordenanza Nº 1710/99, y los antecedentes de la tramitación para obtener la convalidación por parte de la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial que no ha sido aún convalidada por el Organismo Provincial correspondiente; el Decreto 3202/06 que el Gobierno de la Provincia de Buenos Aires en Acuerdo de Ministros determina los Presupuestos Mínimos para la aprobación de los Proyectos Urbanísticos o de Desarrollo Específicos en la zona Atlántica Bonaerense; y
CONSIDERANDO:
Que, la continuación de la tramitación del PLAN DIRECTOR NORTE, había quedado suspendida básicamente por 2 razones: 1) Hasta la presentación del Código de Ordenamiento Urbano, instrumento que actualmente se encuentra en su etapa final de convalidación ante la Provincia de Buenos Aires; 2) Por las prescripciones emergentes de la Ley 12.267, y su falta de reglamentación, que motivó a las Autoridades Provinciales en sucesivas Jornadas de Trabajo para lograr Acuerdos de Desarrollo de Emprendimientos;
Que, en las Jornadas de Trabajo participaron el Sr. Ministro de Infraestructura, Vivienda y Servicios Públicos, Dr. Eduardo SICARO, el Sr. Sub-Secretario de Urbanismo y Vivienda Arqto. Alfredo GARAY y su Cuerpo de Asesores, el Sr. Director Provincial de Ordenamiento Territorial, Arqto. Luciano PUGLIESE y su Cuerpo de Asesores, conjuntamente con los Funcionarios de la Municipalidad de Villa Gesell, el Intendente Municipal Sr. Héctor Luis Baldo, el Secretario de Planeamiento, Obras y Servicios Públicos Ing. Roberto A. Markowski, el Director de Planeamiento y Obras Públicas Arqto. Jorge Vergani, e Intendentes, Secretarios y Directores de otros Municipios Costeros con idéntica problemática;
Que, producto de ello surge la formulación de los Presupuestos Mínimos a tener en cuenta en los Códigos de Ordenamiento Urbano de los Municipios de la Costa Atlántica Bonaerense a través de la firma del Decreto 3202/06 en donde el Sr. Gobernador de la Provincia de Buenos Aires en Acuerdo de Ministros resuelve las prescripciones emergentes de la Ley 12.257 del Código de Aguas;
Que, el citado Decreto establece: 1) Limitaciones a las Zonas a Urbanizar pues tanto las denominadas Ampliaciones de las Áreas Urbanas (AAU) o la Creación de Nuevos Núcleos Urbanos (NNU) deben tener un máximo de Frente Costero Urbanizable; 2) Limitaciones a la densidad bruta de 60 habitantes por hectárea; 3) Mayores cesiones del Frente Costero respecto de la denominada Línea de Ribera, tanto de lo establecido en el art. 142º de la Ley 12.257 y el fijado por el artículo 56º del Decreto Ley N 8912/77, más un área de resguardo definida por el Municipio; 3) Mayores superficies de las parcelas medias productos del loteo; 4) Exigencias de Infraestructura como Servicio de Provisión de Agua Potable y Desagües Cloacales por Red Pública, con Planta de Tratamiento y arrojo de Líquidos Tratados a un cuerpo receptor seguro; 5) Consideraciones de protección ambiental de la primera cadena de médanos, los que no podrán ser removidos, ni atravesados por calles, ni interrumpidos para abrir brechas de acceso a la playa; 6) Restricciones a las áreas balnearias que tendrán una superficie máxima de 200 m2 por cada kilómetro de playa, y que deberán ser construídos en madera y elevados sobre pilotes permitiendo el libre desplazamiento de los médanos; 7) A la determinación de aplicación de la NORMA IRAM 42.100 de Directrices para la Calidad de Gestión Ambiental de Playas y Balnearios, al fortalecimiento de la protección ambiental solicitando aparte de lo establecido en el Decreto Ley 8912/77 para las Áreas Públicas, un 15 % más destinados a Áreas Abiertas de Uso Colectivo de dominio privado; 8) Criterio de trazado del sistema circulatorio de la trama vial de dominio municipal; 9) Etapabilidad de los proyectos de desarrollo urbano otorgando certificados de factibilidad para etapas que no superen el 25% del total de lotes de cada emprendimiento.
Que, oportunamente por Ordenanza 2092/07 la Municipalidad de Villa Gesell compartiendo los principios generales que sustentan el Decreto 3202 de Presupuestos Mínimos ha puesto en consideración en el Honorable Concejo Deliberante adhiriendo a sus términos;
Por ello, el Honorable Concejo Deliberante sanciona la siguiente:
O R D E N A N Z A
ARTÍCULO 1º: Apruébase el Plan Director “Área Norte” del Partido de Villa
– – – – – – – – – – – Gesell que promueve el crecimiento del Área Urbana del núcleo de Villa Gesell hacia el norte, dentro del territorio comprendido entre la Ruta 11, frente marítimo, límite con Cariló y núcleo urbano de Villa Gesell; designado catastralmente como Circunscripción IV, Sección Rural, Fracciones 8a, 8b, 9,10a y 10 ae.- – –
ARTÍCULO 2º: Los Emprendimientos que se desarrollen deberán cumplir el
– – – – – – – – – – – Decreto 3202/06 del Gobierno de la Provincia de Buenos Aires, como así también los Lineamientos Generales establecidos en el ANEXO I y ANEXO II, debiéndose cumplir las normativas Municipales como así mismo contar con la aprobación de los Organismos de la Provincia de Buenos Aires, en cuanto a la aplicación de las Leyes de Medio Ambiente, Código de Aguas, Código de Ordenamiento Urbano, Forestación, aprobación de Obras de Infraestructura y toda norma de aplicación para la aprobación de los proyectos urbanísticos.
Complementando el Resumen del Proyecto Ejecutivo deberá presentarse la Evaluación de Impacto Ambiental en un todo de acuerdo a la Ley 11.723 de Protección de los Recursos Naturales y del Ambiente, tanto en lo que respecta al Anexo II, Punto I: Proyecto de Obras o Actividades sometidas al Proceso de Evaluación de Impacto Ambiental por la Autoridad Provincial, como el Punto II: Proyecto de Obras o Actividades sometidas al Proceso de Evaluación de Impacto Ambiental por la Autoridad Municipal.- – –
ARTÍCULO 3º: Una vez cumplidas las instancias mencionadas en el Artículo
– – – – – – – – – – – anterior y aprobados por los organismos competentes del Poder Ejecutivo Provincial, serán aprobados por el Departamento Ejecutivo Municipal a través de la Secretaría de Planeamiento, Obras y Servicios Públicos de la Municipalidad. – – –
ARTÍCULO 4º: Los planes particularizados colindantes al área urbana habilitada,
– – – – – – – – – – deberán adecuarse a las características de la misma.-
No obstante podrán considerarse propuestas que no cumplan éste requisito cuando resulten convenientes para satisfacer una necesidad comunitaria y / o de interés general y / o promoción de áreas a desarrollar, en virtud de tratarse de una localidad turística que presenta realidades socio-económicas con una dinámica especial y además por tratarse de un área contenida por zonas urbanas, que por sus características sólo pueden ser destinadas a éste uso.- – –
ARTÍCULO 5º: La conexión entre la trama actual (Gesell Norte) y las
– – – – – – – – – – – – ampliaciones futuras, se plantea de modo exclusivo por medio de las vías troncales (extensión de Boulevard Silvio Gesell y de Av. Circunvalación), planteando macizos unifamiliares hasta el límite del actual borde y como uso de las primeras expansiones al norte consolidando dos áreas unifamiliares exclusivamente vinculadas por la continuación del Boulevard Silvio Gesell, proyectando calles interiores al mismo en forma de “calles sin salida” de modo de no configurar las zonas como “áreas de circulación” o de penetraciones longitudinales.- (Ver ANEXO II).- – –
ARTÍCULO 6º: Los Planes Particularizados definirán en forma precisa la trama
– – – – – – – – – – circulatoria, conformación de macizos edificatorios y parcelamiento, configuración y localización de las cesiones para equipamiento comunitario y áreas verdes, públicas y áreas abiertas de uso colectivo, zona de resguardo de playa y la provisión de servicios en un todo de acuerdo al Plan Director y Normas Municipales y Provinciales vigentes al momento de su consideración, así como otros requerimientos específicos que la comuna establezca en la gestión de cada emprendimiento.-
Considerando que los nuevos proyectos han de desarrollarse en el tiempo, una vez otorgada la prefactibilidad, la autoridad de aplicación solo podrá otorgar certificados de factibilidad para etapas que no superen el 25% del total de lotes de cada emprendimiento, pudiendo habilitar una segunda etapa una vez que las redes se encuentren habilitadas, y se hayan autorizado proyectos de construcción en el 30% de las parcelas. Las superficies remanentes podrán quedar encuadradas como reservas de ensanche urbano conforme al Art. 22° del Decreto Ley N° 8912/77 (art 17° y 18°). – – –
ARTÍCULO 7º: Los Proyectos de Desarrollo deberán cumplir los siguientes
– – – – – – – – – – – – requerimientos:
- El proyecto urbanístico respetará trama vial estructurante del Plan Director (Ver Plano Anexo II) como así la localización y configuración de las áreas de cesión que corresponda (verde, libre y pública, para equipamiento comunitario, áreas abiertas de uso colectivo y eventualmente la destinada a uso complementario de playa), de acuerdo a las normas Provinciales y Municipales en la materia.- Se tendrá en cuenta cuando el cálculo lo requiera, la población prevista según las densidades establecidas por el Plan Director para que resulte incorporada cada zona afectada por planes particularizados.-
- Los médanos de la primera cadena como las otras áreas afectadas a la protección ambiental no podrán ser removidos, atravesados por calles ni interrumpidos para abrir brechas de acceso a la playa, que deberán resolverse mediante la instalación de pasarelas peatonales desmontables, que se ubiquen por encima de los medanos, sin interrumpir el movimiento natural de la arena. Esos sectores no podrán ser forestados, ni recibir construcciones o instalaciones complementarias, con excepción de los servicios de apoyo de las áreas balnearias que tendrán una superficie máxima de 200m2 por cada kilómetro de playa, y deberán ser construidos en madera y elevados sobre pilotes permitiendo el libre desplazamiento de los medanos de acuerdo con lo establecido por las normas IRAM 42.100 (Directrices para la calidad de la gestión ambiental de playas y balnearios).
- De acuerdo con los parámetros establecidos por el Decreto Ley N° 8912/77 las nuevas urbanizaciones inscriptas en el área urbana deberán afectar parte de la superficie urbanizable para la localización de áreas verdes y equipamientos. Con el propósito de fortalecer la protección ambiental en éstas áreas cada emprendimiento transferirá al municipio el 15 % como áreas públicas, y afectará otro 15 % más como áreas abiertas de uso colectivo (parques, clubes, canchas, etc.) que permanecerán en dominio privado del consorcio urbanizador.
- Las urbanizaciones podrán aproximar al frente de mar garantizando un acceso público vehicular hasta la playa sin superar la primera línea de médanos, cada 1000m de frente costero.
- El trazado del sistema circulatorio deberá respetar la topografía natural del terreno efectuando un tratamiento que garantice su transitabilidad y el escurrimiento de las aguas superficiales que no resulten erosivos de las dunas contiguas a la playa. Toda la red vial será de dominio municipal.
- Se considerará cumplida la distancia al mar y médanos establecidas en el artículo 142° de la Ley N° 12.257 y Decreto Ley N° 8912/77, respectivamente, siempre y cuando se haya ajustado el proyecto a los presupuestos mínimos establecidos en el presente Decreto.
- La infraestructura básica a proveer, será: Agua Corriente, Desagües Cloacales con Planta de Tratamiento y Cuerpo Receptor Seguro, Desagües Pluviales, Energía Eléctrica Domiciliaria (tendido subterráneo), y Alumbrado Público, Pavimento en vías principales o tratamiento de estabilización y mejora de calles según requerimiento municipal.
- Todo otro servicio que requiera de cableado deberá ser bajo la modalidad de Tendido Subterráneo.- – –
ARTÍCULO 8º: La documentación mínima de los planes particularizados puestos
– – – – – – – – a consideración del Municipio y Organismos Provinciales de incumbencia de la gestión urbana serán:
- Conforme a los lineamientos enunciados en el Plan Director, deberá presentarse un Resumen del Plan Maestro que contemple el desarrollo de todos los aspectos ingenieriles que sirvan de sustento al mismo, conjuntamente con todos los aspectos arquitectónicos.
- Plano de Amojonamiento, Planialtimetría y Forestación existente.
- Plano General Urbanístico a escala 1:10.000 destacando el dimensionado y configuración de bloques, parcelamientos, trazado y dimensión de las vías circulatorias, localización, accesos desde la Ruta Interbalnearia, y configuración de las áreas verdes, reservas fiscales, y áreas abiertas públicas, densidades. (Resumen en un cuadro de todas las áreas).-
- Estudios Hidrogeológicos que sirvan de sustento para el desarrollo de los puntos e), f) y g).
- Obras de Infraestructura de Red de Agua Corriente, obras de captación, almacenamiento, distribución, control de calidad y automatización del sistema.
- Ídem Red de Desagües Cloacales, incluyendo colectoras primarias, Estaciones de Bombeo, Impulsión, Planta de Tratamiento y Disposición Final.
- Obras de Infraestructura de Desagües Pluviales, Reservorios, canalizaciones.
- Obras de Alimentación y Distribución de Energía Eléctrica y Alumbrado Público.
- Obras de Alimentación, Regulación y Distribución de Gas Natural.
- Plan de Forestación, Fijación de Médanos, Tratamiento Paisajístico de Espacios Verdes, Arbolado Público, Riego, etc..
- Evaluación de Impacto Ambiental en un todo de acuerdo a la Ley 11.723 de Protección de Los Recursos Naturales y del Ambiente, conforme a lo indicado en el 2do. Párrafo del artículo 2do..- – –
ARTÍCULO 9º: Fíjase para las distintas zonas (RU; RM; RMH; C; ADS), las
– – – – – – – – – – dimensiones de las parcelas (frente y superficies mínimas), los indicadores urbanísticos, retiros, y alturas máximas en los Lineamientos Generales indicados en el ANEXO I.–
Estacionamiento las zonas de uso multifamiliar y de hotelería deberán contar con una superficie para estacionamiento vehicular a razón de 10 m2. por habitante como mínimo.- – –
ARTÍCULO 10º: Deberá respetarse la trama circulatoria principal, ajustándose a
– – – – – – – – – – – lo planteado en el Plan Director. Asimismo la trama circulatoria secundaria deberá tener un mínimo de 20,00 m para calles abiertas y de 15,00 m para calles sin salida (Cul de Sac) y se vincularán entre los distintos planes particularizados que respondan a la realidad parcelaria.- Todo nuevo parcelamiento o fraccionamiento deberán ceder obligatoriamente y compactar los espacios de la trama principal.-
Los espacios de calles a ceder dentro de una misma propiedad deberán cederse totalmente.- Sólo se aceptarán cesiones de media calle en los deslindes de las distintas propiedades y en éstos casos deberán ser de 15,00 en cada propiedad garantizándose así una cesión total de 30,00m como mínimo.- Se deberá atender las situaciones existentes de las zonas ya parceladas procurando su integración.- – –
ARTICULO 11º: Los proyectos de obras que insuman la ocupación de más de 0.5
– – – – – – – – – – ha. Deberán presentar un anteproyecto previo que deberá ser aprobado previamente por el Departamento Ejecutivo Municipal y ad referéndum del Honorable Concejo Deliberante.-
No se autorizarán proyectos que demanden el uso de grandes superficies de terreno (más de 0.5 ha) que impidan la conformación de tramas circulatorias secundarias sin su correcta vinculación con la trama circulatoria principal.- No obstante el Departamento Ejecutivo Municipal evaluará las propuestas que colaboren con un desarrollo urbano armónico y equilibrado dentro de la concepción general del Plan Director.- – –
ARTÍCULO 12º: Derógase la Ordenanza Nº 1710/99 y toda otra norma que se
– – – – – – – – – – – – – oponga a la presente.- – –
ARTÍCULO 13º: Comuníquese, dése al Registro Oficial y cumplido archívese.- – –
ANEXO I
PLAN DIRECTOR NORTE
LINEAMIENTOS GENERALES PARA URBANIZACIONES
1) CESION
- A) AREA DE PROTECCION Y PRESERVACION
A.1. LIMITES DE FRENTE COSTERO Y DE FONDO
A.1.1. AMPLIACION DEL AREA URBANA (AAU)
A.1.1.1. LINEA DE FRENTE COSTERO
La definición de esta línea deberá respetar el retiro desde la línea de ribera establecido por el art 142° de la Ley N° 12.257 y el fijado por el artículo 56° del Decreto Ley N° 8912/77, más un área de resguardo definida por el Municipio. Estas tres restricciones definirán una franja de protección de la costa que en ningún caso podrá tener un ancho menor a 250 m.
Se determina como:
RETIRO DE LINEA DE RIBERA (distancia mínima) = 250 mts
A.1.1.2. LINEA DE FONDO
La línea de fondo define hasta donde se puede extender el área urbanizada, y se la define como a la distancia mínima que se debe ceder desde el límite de la propiedad sobre el frente de Ruta.
Se determina como:
LINEA DE FONDO (distancia mínima) = 100 mts
A.1.2. NUEVOS NUCLEOS URBANOS (NNU)
A.1.2.1. LINEA DE FRENTE COSTERO
Se determina como:
RETIRO DE LINEA DE RIBERA (distancia mínima) = 300 mts
A.1.2.2. LINEA DE FONDO
Se determina como:
LINEA DE FONDO (distancia mínima) = 100 mts
- B) AREAS PÚBLICAS Y AREAS ABIERTAS DE USO COLECTIVO
Conforme a lo establecido en el Decreto 3202/06 que establece:
“De acuerdo con los parámetros establecidos por el Decreto Ley N° 8912/77 las nuevas urbanizaciones inscriptas en el área urbana deberán afectar parte de la superficie urbanizable para la localización de áreas verdes y equipamientos. Con el propósito de fortalecer la protección ambiental en estas áreas se exigirá que cada emprendimiento transfiera al municipio el 15 % como áreas públicas, y afecte otro 15 % como áreas abiertas de uso colectivo (parques, clubes, canchas, etc.) que permanecerán en dominio privado del consorcio urbanizador.”
Deberá afectar:
CESIÓN AL MUNICIPIO = 15 % DE AREAS PUBLICAS
(destinados 10 % a Espacios Verdes, y 5 % a Reserva Fiscal)
Dominio: Municipalidad de Villa Gesell
AFECTACION = 15 % DE AREAS ABIERTAS DE USO COLECTIVO
(destinados a Parques, Clubes, Canchas de Golf, Polo, Tenis, etc.)
Dominio: Privado del Consorcio Urbanizador
Se cederán nueve metros cuadrados (9 m2) para espacios verdes y cuatro con cinco metros cuadrados (4.5.mts.2) para reservas fiscales por habitante.
La localización será señalada en el Plano Anexo II, que a continuación se describen:
Reservas Fiscales
Las parcelas extraurbanas que se generen por la cesión de reservas fiscales deberán distribuirse en las fracciones 8a, 8b, 10a y 10ae en cada una de las zonas RU, RM, RMH, C y AS según el punto 5 del presente.-
Espacios Verdes
- Entorno a la prolongación del acceso principal a Villa Gesell con un ancho variable sobre la fracción 10ae, desde la prolongación de la Avenida Circunvalación hasta la Parcela 11.-
- Entorno a las calles perpendiculares al mar que marcan el deslinde de la Fracción 9, con un ancho variable sobre las fracciones 10a y 8b, y que van desde la Ruta Interbalnearia hasta el frente marítimo.-
- Entorno a la calle perpendicular al mar, que marca el límite del Partido de Villa Gesell con el Partido de Pinamar, con un ancho variable sobre la fracción 8ª , y que va desde la Ruta Interbalnearia hasta el frente marítimo.-
- El quince (15) por ciento de la superficie a ceder correspondiente a espacios verdes, deberá ser distribuido conformando macizos en la zona comercial (C), Residencial Multifamiliar (RM) y Residencial Multifamiliar Hotelero (RMH).-
- Se podrán considerar urbanizaciones cuyos espacios verdes sean producto remanente de los loteos proyectados, integrándose así como fuelles entre circulaciones y parcelas privadas.
2) VIAS CIRCULATORIAS
La división de la tierra deberán prever la cesión de vías principales de comunicación longitudinal a la trama urbana de tal manera de estar conectadas entre sí conforme a las directrices que se indican en forma ilustrativa en el Plano ANEXO II, pudiéndose conformar dentro de cada Parcela (8a, 8b, 9, 10a, 10ae) siguiendo un recorrido distinto conforme a la topografía pero manteniendo las entradas y salidas, conforme se indica a continuación:
- Prolongación del Acceso a Villa Gesell hasta el frente marítimo de cincuenta metros (50 mts.) de ancho hasta la altura de la parcela 11 ensanchándose hasta 100 mts. Con un recorrido cerrado.-
- Prolongación del Boulevard Silvio Gesell en cincuenta metros (50 mts.) de ancho, hasta la intersección a la altura de la fracción 8b con la Ruta Interbalnearia (RP11) donde se proyecta la materialización de una rotonda de acceso o puente conforme a las directivas de la Dirección Provincial de Vialidad de la Provincia de Buenos Aires. Su traza se adecuará a la topografía (siguiendo los bajos de los médanos) en la medida de lo posible, a efectos de minimizar los movimientos del suelo, definiendo el límite noroeste de la futura ampliación del área urbana.-
- Prolongación de la Avenida Circunvalación en treinta metros (30 mts.) de ancho, hasta su intersección con la prolongación del Boulevard Silvio Gesell y con el deslinde de la Fracción 10a y 9 de la Circunscripción –
- Bifurcación del Acceso de Villa Gesell en treinta metros (30 mts.) de ancho en forma diagonal hasta el deslinde de la fracción 10ae con 10a, aproximadamente a trescientos metros (300 mts) del frente marítimo. Esta vía troncal marítima se prolongará hasta encontrar el límite con el deslinde de la parcela 8a, con el límite norte del Partido, conservando la distancia aproximada de trescientos metros (300 mts.) del frente marítimo. esta vía al ingresar en las zonas RM. RMH. y C de las fracciones 10ae, 10a, 8b y 8a adoptará la medida de cincuenta metros (50 mts.) de ancho con plazoleta central.-
- Caminos perpendiculares al mar:
- Se cederá quince metros (15 mts) en el límite norte del Partido con la Fracción 8a;
- En el deslinde de las Fracciones 8a y 8b se cederá quince metros (15 mts) a cada lado desde la calle colectora hasta el Boulevard Silvio Gesell;
- Entre el deslinde de las Fracciones 8b, 9a y 10a, desde la calle colectora hasta el frente marítimo se cederán quince (15 mts)de ancho de cada lado;
- En el deslinde de las Fracciones 10a, y 10b se cederá diez metros (10 mts) a cada lado desde la calle colectora hasta la calle de veinte metros
que divide las zonas Áreas de Servicios (AS) y Residencial Unifamiliar (RU), y desde esta intersección se cederán treinta metros (30 mts) de cada lado hasta el frente marítimo rematando en un retorno de ciento veinte metros (120 mts.) de ancho.-
- Demás calles y Avenidas: tendrán un mínimo de veinte metros (20 mts) para las calles pasantes y de quince metros (15 mts) para las calles sin salida (Cul de Sac), y conformarán amanzanamientos siguiendo el curso de las aguas, planteando macizos relacionados a la configuración topográfica.- Tendrán una superficie mínima aproximadamente de quince mil metros cuadrados (15.000 m2) y necesariamente contarán con un acceso al interior de la manzana, con terminación en calle sin salida, cuyo diámetro no podrá ser inferior a treinta metros (30 mts) como mínimo.-
3) CARÁCTER DE LAS ZONAS
RU………………………….…….…………………….……Residencial Unifamiliar.
RM………………………..……..……Residencial Multifamiliar de baja densidad.
RMH…………………….…….………………Residencial Multifamiliar y Hotelera.
C………………………….……..Comercial, eminentemente turístico y minorista.
ADS………………………………………………….Agrícola, Deportiva y Servicio.
4) DIVISIÓN Y USO DE LA TIERRA
ZONA SUPERFICIE MÍNIMA (m2) FRENTE MÍNIMO (mts)
RU 1.200 20
RM 1.800 30
RMH 1.800 30
C 1.800 30
ADS 30.000 100
Todos los ejes divisorios de predios serán normales a la Línea Municipal.
La regulación del Uso según zonas es la misma que la correspondiente a área urbana de Villa Gesell.
Para la presentación de cualquier proyecto de subdivisión deberá contar con el Resumen del Plan Maestro y toda la documentación indicada en el art. 8º del Plan Director.
5) METAS POBLACIONALES POTENCIALES POR FRACCIONES:
FRACCIÓN 9: Fracción Municipal – 347 ha. 66a. 29c.
PARCELA 8a – Sup. : 538 ha. 26a. 66c.
Circulaciones: 23%: 123.8 ha.
Lotes: 77%: 414.46 ha.
| 8a | % | SUPERFICIE
(ha) |
DENSIDAD | POBLACIÓN
(Habitantes) |
E. VERDES
(ha) |
R.FISCALES
(ha) |
| RU | 75 | 310,84 | 80 | 24.867 | 22,38 | 11,19 |
| RM | 4 | 16,6 | 110 | 1.826 | 1,64 | 0,82 |
| RMH | 5 | 20,72 | 220 | 4.558 | 4,10 | 2,05 |
| C | 2 | 8,28 | 220 | 1.821 | 1,64 | 0,82 |
| ADS | 14 | 58,02 | 30 | 1.741 | 1,57 | 0,78 |
| 414,46 | 34.813 | 31,33 | 15,66 |
PARCELA 8b – Sup.: 557 ha. 28a. 79c.
Circulaciones: 23%: 128.17 ha.
Lotes: 77%: 429.10 ha.
| 8b | % | SUPERFICIE
(ha) |
DENSIDAD | POBLACIÓN
(Habitantes) |
E. VERDES
(ha) |
R.FISCALES
(ha) |
| RU | 75 | 321,82 | 80 | 25.745 | 23,16 | 11,58 |
| RM | 4 | 17,16 | 110 | 1.887 | 1,70 | 0,85 |
| RMH | 5 | 21,45 | 220 | 4.719 | 4,24 | 2,12 |
| C | 2 | 8,58 | 220 | 1.888 | 1,70 | 0,85 |
| ADS | 14 | 60,10 | 30 | 1.803 | 1,62 | 0,81 |
| 429,11 | 36.042 | 32,42 | 16,21 |
PARCELA 10 a – SUP.: 488 ha. 95 a. 30c.
Circulaciones: 23%: 112.45 ha.
Lotes: 77%: 376.49 ha.
| 10a | % | SUPERFICIE
(ha) |
DENSIDAD | POBLACIÓN
(Habitantes) |
E. VERDES
(ha) |
R.FISCALES
(ha) |
| RU | 75 | 282,37 | 80 | 22.590 | 20,33 | 10,16 |
| RM | 4 | 15,06 | 110 | 1.656 | 1,49 | 0,75 |
| RMH | 5 | 18,82 | 220 | 4.140 | 3,72 | 1,86 |
| C | 2 | 7,53 | 220 | 1.657 | 1,49 | 0,75 |
| ADS | 14 | 52,71 | 30 | 1.581 | 1,42 | 0,71 |
| 376,49 | 31.624 | 28,45 | 14,23 |
PARCELA: 10ae -Sup.: 329 ha. 06a. 56c.
Circulaciones: 23%: 75.68 ha.
Lotes: 77%: 253.38 ha.
Superficie destinada a Zona ZET-1: 36,57 ha (14.43%)
| 10ae | % | SUPERFICIE
(ha) |
DENSIDAD | POBLACIÓN
(Habitantes) |
E. VERDES
(ha) |
R.FISCALES
(ha) |
| RU | 65 | 164,70 | 80 | 13.176 | 11,86 | 5,93 |
| RM | 4 | 10,13 | 110 | 1.114 | 1,00 | 0,50 |
| RMH | 5 | 12,67 | 220 | 2.787 | 2,51 | 1,26 |
| C | 2 | 5,06 | 220 | 1.113 | 1,00 | 0,50 |
| ADS | 9.57 | 24,24 | 30 | 727 | 0,65 | 0,32 |
| 216,80 | 18.917 | 17,02 | 8,51 |
ZONA NORTE: TOTAL DE SUPERFICIE, PARCELAS 8a, 8b, 9, 10a, 10ae =
= 2.261 ha. 23 a. 60 c.-
PARCELA: 9 RESERVA MUNICIPAL Sup. = 347 ha. 66a. 29c.
PARCELA: 10ae. SUP. DESTINADA A ZONA ZET-1 = 36 ha. 57a.
SUPERFICIE AFECTADA A NUEVA ZONIFICACIÓN: 1.876 ha 96a.
Calles: 23%: 440 ha. 10 a.
Lotes: 77%: 1436 ha. 86 a.
| RESUMEN
ZONAS |
SUPERFICIE
(ha) |
POBLACIÓN
(Habitantes) |
E. VERDES
(ha) |
R.FISCALES (ha) |
| RU | 1079,73 | 86.378 | 77,73 | 38,86 |
| RM | 58,95 | 6.483 | 5,83 | 2,92 |
| RMH | 73,66 | 16.204 | 14,57 | 7,29 |
| C | 29,45 | 6.479 | 5,83 | 2,92 |
| ADS | 195,07 | 5.852 | 5,26 | 2.62 |
| TOTAL | 1436,86 | 121.396 | 109,22 | 54,61 |
6) INDICADORES URBANÍSTICOS
RESIDENCIAL UNIFAMILIAR (RU)
Carácter: Residencial Unifamiliar, única y exclusivamente.
- Fijándose una altura máxima de ocho metros (8 mts.) en los primeros trescientos metros (300 mts.) del frente marítimo.
- Altura máxima: 8mts.
- Retiros:
Frente: 6 mts.
Contrafrente: 4 mts.
Laterales: 4 mts.
F.O.S.: 0.30
F.O.T.: 0.50
DENSIDAD: 80 Hab/ha
RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR (RM)
Carácter: Residencial Multifamiliar de baja densidad.
- Fijándose una altura máxima de doce metros (12 mts.) en los primeros trescientos metros (300 mts.) de la línea de urbanización sobre frente marítimo.
- Altura máxima: dieciocho metros (18 mts.) en el resto de la zona
- Retiros:
Frente: 6 mts.
Contrafrente: 4 mts.
Laterales: 4 mts.
F.O.S.: 0.40
F.O.T.: 0.60
DENSIDAD: 110 Hab/ha
RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR – HOTELERA (RMH)
Carácter: Usos residenciales y hoteleros. Se admitirán comercios enlistados en el cuadro de usos como complementarios al uso hotelero.
- Fijándose una altura máxima de doce metros (12 mts.) en los primeros trescientos metros (300 mts.) de la línea de urbanización sobre frente marítimo.
- Altura máxima: dieciocho metros (18 mts.) en el resto de la zona
- Retiros:
Frente: 6 mts.
Contrafrente: 6 mts.
Laterales: 4 mts.
F.O.S.: 0.30
F.O.T.: 0,90
DENSIDAD: 220 Hab/ha
COMERCIAL (C)
Carácter: Usos destinados a la localización de actividades administrativas, comerciales de abastecimiento diario y periódico, cultural, esparcimiento, financiero y educacional.
- Fijándose una altura máxima de doce metros (12 mts.) en los primeros trescientos metros (300 mts.) de la línea de urbanización sobre el frente marítimo.
- Altura máxima: 15 mts. en el resto de la zona
- Retiros:
Frente: 6 mts.
Contrafrente: 6 mts.
Laterales: 3 mts.
F.O.S.: 0.60
F.O.T.: 1.20
DENSIDAD: 220 Hab/ha
AGROPECUARIA – DEPORTES Y SERVICIOS (ADS)
Carácter: AGROPECUARIA: actividades referidas al uso de la tierra como ser: agropecuaria, cultivo, granja, plantaciones;
DEPORTIVA Y DE SERVICIOS: deportes en general y Servicios únicamente los referidos a estaciones de servicio, información turística, productos artesanales, restaurantes.
- Altura Máxima: Diez metros (10 mts.).
- Retiros:
Frente: 20 mts.
Contrafrente: 15 mts.
Laterales: 10 mts.
F.O.S.: 0.20
F.O.T.: 0.30
DENSIDAD: 30 Hab/ha