Municipalidad de Villa Gesell
Honorable Concejo Deliberante
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1681/99
FECHA DE SANCION: 13 de Abril de 1999.-
NUMERO DE REGISTRO: 1480
EXPEDIENTE H.C.D. Nº: D-5353/99.-
VISTO:
La Ordenanza Nº 1328 y los antecedentes de la tramitación para obtener la convalidación por parte de la Secretaría de Tierras y Urbanismo de la Provincia de Buenos Aires que no ha sido aún convalidada por el Organismo Provincial correspondiente; y
CONSIDERANDO:
Que en la reunión mantenida con funcionarios miembros de la Secretaría de Tierras y Urbanismo de la Provincia de Buenos Aires, Dirección de Tierras y el Secretario de Planeamiento, Obras y Servicios Públicos de la Municipalidad de Villa Gesell se plasmó la voluntad de producir modificaciones al Plan Director del Area Norte del Partido de Villa Gesell;
Que, es necesario dotar al Area de normas que promuévanle desarrollo de la misma, atendiendo tanto la provisión de servicios de infraestructura como a la ocupación ordenada del territorio;
Que, la creación de dichas normas debe anteceder al crecimiento armónico de las necesarias obras de infraestructura, en orden a promover los referidos proyectos de inversión;
Que, deben establecerse las mejores modalidades para la dotación de servicios básicos (electricidad, telefonía, servicios sanitarios) en orden a la preservación del paisaje y su valorización como sustento de la actividad fundante de éste Municipio;
Que, a su vez debe establecer un trazado tentativo de las distintas vías troncales de conexión con el resto del territorio del Partido;
Que, el área de referencia constituye una zona geomorfoló gicamente denominada cordón de dunas o médanos litorales, muy sensibles a la acción antrópica;
Que, dicho cordón de dunas es muy importante desde el punto de vista de la captación de aguas pluviales que abastecen la lente de agua dulce, y se constituye en reserva norte en la obtención de agua potable;
Que, en tal sentido la planificación de la urbanización requiere enfatizar la toma de recaudos para no originar problemas de tratamiento y disposición de líquidos cloacales, intrusión o impermeabilización de superficie entre otros.-
Por ello, el Honorable Concejo Deliberante sanciona la siguiente:
O R D E N A N Z A
ARTICULO 1º: Apruébase el Plan Director “Área Norte” del Partido de Villa Gesell
– – – – – – – – – – – – que promueve el crecimiento del Área Urbana del núcleo de Villa Gesell hacia el norte, dentro del territorio comprendido entre la Ruta 11, frente marítimo, límite con Cariló y núcleo urbano de Villa Gesell; designado catastralmente como Circunscripción IV, Sección Rural, Fracciones 8ª, 8b, 9 10ª y 10e.-
En tanto los usos, intensidad de ocupación e infraestructura de servicios así definidos puedan materializarse en el tiempo, el territorio involucrado podrá receptar propuestas de uso residencial extra-urbano compatibles con el futuro desarrollo del área en las condiciones que se exponen más adelante, especialmente clubes de campo, barrios cerrados o urbanizaciones especiales.- Los mismos deberán dar cumplimiento al Decreto 9404/86, Reglamentario del Capítulo V de la Ley Nº 8912 y Decreto 27/98 de la Provincia de Buenos Aires.- – –
ARTICULO 2º: Los futuros planes deberán presentar las Evaluaciones de Impacto
– – – – – – – – – – – – Ambiental aprobado por el Instituto del Agua y del Ambiente dependiente de la Secretaría de Recursos Naturales y Desarrollo Sustentable, que permitan identificar, comunicación e información de los Organismos Públicos como de la opinión pública en General.-
Analizada la Evaluación de Impacto Ambiental, ello solo constituye una etapa previa a la construcción del proyecto de obra, con lo cual se otorga una LICENCIA PREVIA (LP) que corresponde a la fase preliminar de planificación del proyecto y debe contener los requisitos básicos a cumplir de localización, municipal, provincial y nacional de uso de suelo y los recursos naturales de la zona.-
Una vez ajustados los objetivos del proyecto ejecutivo, con todos los detalles del proyecto y sus modalidades de articulación con las políticas, planes y programas gubernamentales y profundizados los estudios ambientales anteriores sobre todo en aquellas zonas y/o puntos críticos o vulnerables de las áreas de influencia, como así ajustadas las medidas mitigadoras, preventivas y/o correctivas identificadas en la evaluación del impacto ambiental (E.I.A) para la fase de operación, se otorgará la LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN (L.C), que autoriza el inicio de la construcción de acuerdo a las especificaciones precisas del proyecto ejecutivo aprobado.
Habiéndose verificado la ejecución en un todo de acuerdo a lo autorizado y habiéndose tomado las medidas mitigadoras se otorgará la LICENCIA DE OPERACIÓN (LO).-
Tanto el Plan de Gestión Ambiental en su etapa de construcción, como posteriormente en la de operación, ya desarrollado el emprendimiento, deberá tener un seguimiento y control, por lo cual los Organismos Nacionales, Provinciales y la Municipalidad de Villa Gesell realizarán las AUDITORIAS AMBIENTALES (AA) a fin de verificar el cumplimiento de las legislaciones ambientales aplicables como los sistemas de gestión comprometidos por la empresa y la debida comunicación a la Autoridad de Aplicación, sobre los incidentes ambientales que pudieren haber ocurrido.-
ARTICULO 3º: Las propuestas de materialización del uso urbano responderán a los
– – – – – – – – – – – – lineamientos del Plan Director o mediando modificaciones de algunas de sus partes a las vigentes al momento de presentación de las mismas, así como las exigencias que en la materia estipulan las normas generales de aplicación.-
Las mismas constituirán en planes particularizados de ampliación urbana a los que el Departamento Ejecutivo Municipal preste conformidad y ad-referéndum del Honorable Concejo Deliberante y sean aprobados a su requerimiento por el Poder Ejecutivo Provincial .-
ARTICULO 4º: Los planes particularizados deberán afectar sectores colindantes al área
– – – – – – – – – – – urbana habilitada a tal fin.- No obstante podrán considerarse propuestas que no cumplan este requisito cuando resulten convenientes para satisfacer una necesidad comunitaria y/o de interés general y/o promoción de áreas a desarrollar, en virtud de tratarse de una localidad turística que presenta realidades socio-económicas con una dinámica especial y además por tratarse de un área contenida por zonas urbanas, que por sus características sólo pueden ser destinada a éste uso.- – –
ARTICULO 5º: La conexión entre la trama actual (Gesell Norte) y las ampliaciones
– – – – – – – – – – – futuras, se plantea de modo exclusivo por medio de las vías troncales (extensión de Boulevard Silvio Gesell y de Av. Circunvalación), planteando macizos unifamiliares hasta el límite del actual borde y como uso de las primeras expansiones al norte consolidando dos áreas unifamiliares exclusivamente vinculadas por la continuación del boulevard Silvio Gesell, proyectando calles interiores al mismo en forma de “calles sin salida” de modo de no configurar las zonas como “área de circulación” o de penetraciones longitudinales .-
Se excluyen del plan citado, la intersección del Acceso Norte con el litoral, debido a que constituye un área que deberá estudiarse particularizadamente, por su ubicación y por la menor dimensión de las parcelas que se tratarían.- – –
ARTICULO 6º: Los planes Particularizados definirán en forma precisa la trama
– – – – – – – – – – – – circulatoria, conformación de macizos edificatorios y parcelamiento, configuración y localización de las cesiones para equipamiento comunitario y áreas verdes y públicas, zonas de uso complementario de playa y provisión de servicios en un todo de acuerdo al Plan Director y Normas Municipales y Provinciales al momento de su consideración, así como otros requerimientos específicos que la comuna establezca en la gestión de cada emprendimiento.-
Los planes particularizados, al constituir ampliaciones del área urbana, serán aprobados por el Poder Ejecutivo Provincial y sus sectores constitutivos solo podrán habilitarse total o parcialmente sólo después que se halla completado la infraestructura y la instalación de los servicios esenciales del uso y verificado el normal funcionamiento de los mismos por la autoridad competente.- – –
ARTICULO 7º: Las propuestas de zonas residenciales extra urbanas a la que alude el
– – – – – – – – – – – – Artículo 1º podrán involucrar el área total o parcial de cada zona fijada por el Plan Director o abarcar sectores de más de una de ellas, bajo la condición de que se cumplan los requerimientos siguientes:
- El proyecto urbanístico respetará trama vial estructurante del Plan Director (Plano Anexo II) como así la localización y configuración de las áreas de cesión que corresponda (verde, libre y pública, para equipamiento comunitario y eventualmente la destinada a uso complementario de playa), de acuerdo a las normas Provinciales y Municipales en la materia.- Se tendrá en cuenta, cuando el cálculo lo requiera, la población prevista según las densidades establecidas por el Plan Director para que resulte incorporada cada zona afectada por planes particularizados.-
- El trazado de las vías y la configuración de los Bloques parcelarios respetará la topografía local y derivará de la consulta y aprobación del Organismo Técnico Municipal.-
- La infraestructura básica a proveer (Cap. IV. Art 62º, Ley 8912/77) será: agua corriente, energía eléctrica domiciliaria (tendido subterráneo ) y alumbrado público, pavimento en vías principales o tratamiento de estabilización y mejora de calles según requerimiento municipal, el que deberá fijarse también para la resolución de los desagües pluviales.-
- Mientras no se disponga de los servicios de agua potable y cloacas en las distintas zonas, la densidad neta de aplicación será de 60 hab/ha.- Cuando cuenten con el servicio de agua potable obtendrán hasta un máximo de 150 hab/ha., salvo en los casos que el Plan Director establezca una densidad menor, la cual no podrá ser superada.- Las zonas que potencialmente prevean densidades superiores a los 150 hab/ha. Sólo podrán disponer de las mismas total o parcialmente cuando también cuenten con el servicio de cloacas realizado y sea verificado su correcto funcionamiento por la autoridad competente designada por la Municipalidad de Villa Gesell.-
- Para todos los usos, excepto la vivienda unifamiliar y cualquiera sea la densidad de aplicación, la descarga de los líquidos cloacales requerirá de un sistema de tratamiento individual o centralizado aprobado por AGOSBA o el organismo que lo reemplace.-
- Todo otro servicio que requiera de cableado deberá ser de tendido subterráneo .- – –
ARTICULO 8: La documentación mínima de los planes particularizados puestos a
– – – – – – – – – – – consideración del Municipio y Organismos Provinciales de incumbencia en la gestión urbana será:
1- Plano general urbanístico a escala 1:10.000 destacando el dimensionado y configuración de bloques, trazado y dimensión de las vías circulatorias y localización, dimensionado y configuración de las áreas de cesión de acuerdo al Plan Director.
2- Plano de Parcelamiento a escala 1:1.000.
3- Evaluaciones de Impacto Ambiental aprobadas por el Instituto Nacional del Agua y del Ambiente (Secretaría de Recursos Naturales y Desarrollo Sustentable).
4- Certificación de fijación de médanos y forestación otorgado por el Ministerio de Asuntos Agrarios.
5- Certificado de factibilidad de provisión de agua potable mediante red o individual otorgado por la Dirección de Obras Sanitarias Municipal.
6-Certificado de factibilidad de provisión de energía eléctrica domiciliaria y alumbrado público otorgado por el organismo prestatario.- – –
ARTICULO 9º: Fíjanse para las distintas zonas (RU, RM, RMH, C, AS) los
– – – – – – – – – – – – indicadores urbanísticos, dimensiones de parcelas, retiros, altura máxima de 12 mts. en los primeros 300 mts. del frente marítimo y usos predominantes que conforman el Anexo I.-
Todas las zonas deberán contener los volúmenes edificables dentro del plano inclinado de 60 grados a partir del nivel promedio tomado sobre la línea Municipal excepto en el frente marítimo donde el ángulo del plano será de 45 grados .
Estacionamiento: Las zonas de uso multifamiliar y de hotelería deberán contar con una superficie para estacionamiento vehicular a razón de 10 m2. habitante como mínimo .- – –
ARTICULO 10º: Deberá respetarse la trama circulatoria principal, ajustándose a lo
– – – – – – – – – – – – – planteado en el Plan Director.- Asimismo la trama circulatoria secundaria (mínimo 12 mts.) se vinculará entre los distintos planes particularizados que respondan a la realidad parcelaria.- Todo nuevo parcelamiento o fraccionamiento deberán ceder obligatoriamente y compactar los espacios de la trama principal.-
Los espacios de calles a ceder dentro de una misma propiedad deberán cederse totalmente.- Solo se aceptarán cesiones de media calle en los deslindes de las distintas propiedades en los casos que así se proyecten.- Se deberá atender las situaciones existentes de las zonas ya parceladas procurando su integración.- – –
ARTICULO 11º: Los proyectos de obras que insuman la ocupación de más de 0,5 Hs.
– – – – – – – – – – – – – deberán presentar un anteproyecto previo que deberá ser aprobado previamente por el Departamento Ejecutivo Municipal y ad referéndum del Honorable Concejo deliberante.-
No se autorizarán proyectos que demanden el uso de grandes superficies de terreno (más de 0,5 Ha.) que impidan la conformación de tramas circulatorias secundarias sin su correcta vinculación con la trama circulatoria principal.- No obstante el Departamento Ejecutivo Municipal evaluará las propuestas que colaboren con un desarrollo urbano armónico y equilibrado dentro de la concepción general del Plan Director.- – –
ARTICULO 12º: Derógase la ordenanza Nº 1328/95 y toda otra norma que se oponga
– – – – – – – – – – – – – a la presente.- – –
ARTICULO 13º: Comuníquese, dése al Registro Oficial y cumplido archívese.- – –